In caso di acquisto di immobile da parte di nuovo proprietario e affitto di azienda comprendente l’immobile in corso, eventuale fideiussione del contratto viene trasferita automaticamente dal vecchio proprietario al nuovo?
In caso di acquisto di un immobile da parte di un nuovo proprietario, con un affitto di azienda comprendente l’immobile in corso, la fideiussione prestata a garanzia del contratto di locazione non si trasferisce automaticamente dal vecchio proprietario al nuovo.
La giurisprudenza ha affrontato il tema della sorte della fideiussione in caso di trasferimento dell’immobile locato.
In particolare, la Corte di Cassazione ha affermato che la fideiussione non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario, in quanto la fideiussione è un contratto accessorio che garantisce le obbligazioni del conduttore nei confronti del locatore originario, e il trasferimento della proprietà dell’immobile non comporta automaticamente il trasferimento della posizione di creditore garantito al nuovo proprietario.
La Cassazione Civile, Sez. 3, Sentenza n. 7936 del 20 aprile 2020 ha stabilito che: “La fideiussione è sorta per dare esecuzione al rapporto principale, tanto più che è stata rilasciata dai soci dell’obbligata principale; con la vendita dell’immobile si è trasferito anche il contratto di locazione, il contratto di fideiussione non essendosi mai risolto per mutuo consenso, dovrebbe, secondo il ragionamento della Corte d’Appello, essersi sciolto per una delle cause ammesse dalla legge, ma nessuna disposizione in tema di locazioni prevede che il contratto di fideiussione a garanzia del pagamento dei canoni si sciolga se l’immobile viene trasferito a terzi. Né l’art. 1955 c.c., relativo alla liberazione del fideiussore per fatto del creditore, né l’art. 1956 c.c., per scadenza dell’obbligazione futura, né l’art. 1957 c.c., per scadenza dell’obbligazione principale, interessano questa ipotesi.
La Corte d’Appello avrebbe dovuto tener conto invece del fatto che l’art. 1602 c.c. prevede che l’acquirente subentri non puramente e semplicemente nel contratto di locazione, ma anche in tutti i diritti e obblighi che ne derivano, compresi quelli accessori come la fideiussione”.
Tuttavia, la Cassazione Civile, Sez. 3, Sentenza n. 2711 del 4 febbraio 2021 ha affermato che: “In caso di trasferimento dell’immobile locato, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario, a meno che non vi sia un’espressa pattuizione in tal senso tra le parti” [Cass. Civ., Sez. 3, N. 2711 del 04-02-2021].
La prevalente giurisprudenza ritiene che la fideiussione non si trasferisca automaticamente al nuovo proprietario.
La fideiussione è un contratto accessorio che garantisce le obbligazioni del conduttore nei confronti di un determinato creditore (il locatore originario). Il trasferimento della proprietà dell’immobile non comporta automaticamente il trasferimento della posizione di creditore garantito al nuovo proprietario. Pertanto, in assenza di un’espressa pattuizione che preveda il trasferimento della fideiussione al nuovo proprietario, quest’ultimo non può beneficiare della garanzia prestata in favore del vecchio proprietario.
In conclusione, in caso di acquisto di un immobile da parte di un nuovo proprietario, con un affitto di azienda comprendente l’immobile in corso, la fideiussione del contratto non viene trasferita automaticamente dal vecchio proprietario al nuovo. Perché ciò avvenga, è necessaria un’espressa pattuizione tra le parti coinvolte.
