Il contratto di rent to buy è una particolare tipologia contrattuale che combina elementi della locazione e della compravendita, consentendo al conduttore di godere immediatamente di un immobile con la possibilità di acquistarlo entro un termine prestabilito. Questo contratto è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 23 del D.L. n. 133/2014, convertito in L. n. 164/2014, e presenta le seguenti caratteristiche principali:
Struttura Bifasica
Il rent to buy si articola in due fasi:
1. Fase di godimento: Il concedente (proprietario) concede immediatamente al conduttore (futuro acquirente) il godimento dell’immobile. Il conduttore paga un canone periodico, che include una quota per l’uso del bene e una quota da imputare al prezzo di acquisto.
2. Fase di acquisto: Entro un termine determinato, il conduttore ha il diritto di acquistare l’immobile. Se esercita tale diritto, le somme già versate a titolo di canone vengono imputate, in tutto o in parte, al prezzo di vendita.
Libertà Contrattuale
Le parti hanno ampia libertà nel definire le condizioni del contratto, inclusa la durata del godimento, la quota del canone da imputare al prezzo e le conseguenze in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto.
Trascrizione
Il contratto di rent to buy può essere trascritto nei registri immobiliari, producendo effetti sia di opponibilità ai terzi per la concessione del godimento, sia effetti prenotativi simili a quelli del contratto preliminare per la futura compravendita.
Risoluzione e Inadempimento
La disciplina prevede specifiche conseguenze in caso di inadempimento delle parti:
– Inadempimento del conduttore: Se il conduttore non paga un numero di canoni concordato (di solito superiore a una ventesima parte del totale), il concedente può risolvere il contratto e trattenere le somme già versate a titolo di indennità, salvo diversa pattuizione.
– Inadempimento del concedente: In caso di inadempimento del concedente, questi deve restituire al conduttore la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali.
Procedimento di Convalida di Sfratto
In caso di mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto o per inadempimento del conduttore, il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, secondo quanto previsto dall’art. 23, comma 2, del D.L. n. 133/2014
Cfr [Corte di Appello di Ancona, Sentenza n.1659 del 15 novembre 2023][Corte di Appello di Bologna, Sentenza n.75 del 3 febbraio 2024][Tribunale Ordinario Roma, sez. 2, sentenza n. 10429/2023].
Fallimento del Concedente
In caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue, salvo l’applicazione dell’art. 67, terzo comma, lettera c), della Legge Fallimentare. Tuttavia, se il contratto è stato concluso a un prezzo non equo, può essere soggetto a revocatoria fallimentare.
Differenze con Altri Contratti
Il rent to buy si distingue da altri contratti simili, come la locazione con opzione di acquisto o il preliminare di vendita con effetti anticipati, per la sua struttura bifasica e per la specifica disciplina prevista dalla legge.
[Tribunale Ordinario Vicenza, sez. S2, sentenza n. 1412/2020][Tribunale Ordinario Torino, sez. 8, sentenza n. 627/2023][Tribunale Ordinario Roma, sez. 2, sentenza n. 10429/2023].
Natura Giuridica
La natura giuridica del rent to buy è oggetto di dibattito dottrinale e giurisprudenziale. Alcuni lo considerano un contratto unitario con causa mista, altri un collegamento negoziale tra contratti distinti. In ogni caso, si tratta di un contratto tipico, disciplinato dalla legge, che combina elementi della locazione e della compravendita.
Conclusioni
Il contratto di rent to buy rappresenta uno strumento flessibile che risponde alle esigenze sia del concedente, che può mettere a reddito l’immobile e trovare un potenziale acquirente, sia del conduttore, che può godere immediatamente del bene e decidere successivamente se acquistarlo, imputando parte dei canoni al prezzo di vendita.
