Negli ultimi tempi sempre più cittadini hanno conosciuto il contratto a canone concordato, ma non sempre si conoscono nel dettaglio i principali aspetti posti a fondamento di tali contratti.
In particolar modo, il contratto che presenta maggiori criticità e sul quale sorgono più dubbi è il contratto c.d. transitorio, per il quale assume rilevanza fondamentale la sussistenza di una motivazione transitoria, di quelle di norma indicate dai singoli accordi territoriali stipulati a livello territoriale.
Questo perché un contratto di locazione transitorio che non rispetti i requisiti di Legge, può comportare in caso di impugnazione:
– Riconduzione del contratto alla durata quadriennale;
– Ripetizione dell’indebito versato, in caso di mancato rispetto del canone massimo applicabile;
– Mancata possibilità di fruizione delle agevolazioni fiscali altrimenti previste.
Il mancato rispetto dei precetti normativi che consentono la regolare stipula del contratto transitorio, può avere due ripercussioni di notevole rilevanza come nel caso di cui si è recentemente occupato il Tribunale di Napoli Nord con il Giudice Dott.ssa Limongelli.
La vicenda in esame nasce da una richiesta del locatore di convalida di sfratto per finita locazione alla data del 30 settembre 2022, nei confronti della quale si costituiva l’intimato opponendosi allo sfratto ed eccependo l’invalidità del contratto sia per mancata registrazione sia per violazione della durata minima della locazione.
Denegato il provvedimento di rilascio, il Tribunale disponeva il mutamento del rito, dando termine per il deposito delle memorie ex art. 426 c.p.c..
Parte intimante esponeva che tra le parti era precedentemente intercorso un contratto di locazione 3+2 e che alla scadenza le parti avevano concordato di sottoscrivere un nuovo contratto della durata di un solo anno, per il quale era stata inoltrata tempestivamente la disdetta.
Non venivano invece presentate nei termini di Legge memorie da parte del convenuto.
Il Giudice, valutati gli atti, rilevava come la domanda attorea di accertamento della cessazione del contratto era infondata, in quanto il contratto di locazione, stipulato per la limitata durata di un anno, non rispettava le condizioni previste dalla Legge per la stipula dei contratti transitori.
Ed invero, ai sensi dell’art. 5 della L. 431/98 le condizioni e le modalità di stipula di contratti transitori di durata inferiore ai limiti previsti dall’art. 2 della stessa Legge, sono definite con specifico decreto di cui al comma 2 dell’art. 4 della Legge e devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore, da provare con apposita documentazione da allegare al contratto.
La valida stipulazione del contratto presuppone non solo l’effettiva sussistenza delle esigenze, ma anche l’espressa dichiarazione nel contratto scritto e, nel caso di esigenza transitoria del conduttore (non anche del locatore), la stessa deve essere provata con apposita documentazione proveniente da terzi da allegare al contratto.
Del resto, già la Corte di Cassazione aveva indicato come al fine di comprovare la transitorietà, è necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa (Cass. III sez. sentenza n. 4075 del 2014).
Nel caso che ci occupa, invero, non era esplicitata in alcuna delle clausole contrattuali una motivazione transitoria, né tantomeno veniva allegata alcuna documentazione attestante tale esigenza.
Per tale motivo, la locazione andava ricondotta alla disciplina di cui all’art. 2 c. 1 della L. 431/98 sulla durata quadriennale del rapporto di locazione e, conseguentemente, la disdetta inoltrata dalla locatrice era da ritenersi inidonea a produrre la cessazione del contratto di locazione per la scadenza indicata.
