La normativa italiana ha introdotto il concetto di grandi locazioni con il decreto-legge n. 133/2014, noto anche come “Sblocca Italia”, che ha previsto una regolamentazione specifica per i contratti di locazione di immobili di grandi dimensioni ad uso non abitativo, spesso denominati “grandi locazioni”.
Questa disposizione è stata introdotta per rispondere alle esigenze di flessibilità dei contratti di locazione per immobili ad uso commerciale, industriale o terziario di dimensioni particolarmente rilevanti. Le grandi locazioni riguardano principalmente strutture come centri commerciali, capannoni industriali, sedi di grandi imprese o catene di vendita.
Cosa sono le grandi locazioni?
Le grandi locazioni riguardano immobili non residenziali la cui superficie è superiore a 600 metri quadrati. Questi contratti si differenziano da quelli ordinari per la loro dimensione e per la maggiore libertà concessa alle parti nella negoziazione delle clausole contrattuali.
Caratteristiche principali della disciplina sulle grandi locazioni
La normativa sulle grandi locazioni prevede alcune importanti eccezioni rispetto alle normali regole di locazione previste dalla legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni a uso diverso da quello abitativo. Le parti hanno maggiore libertà contrattuale per quanto riguarda vari aspetti del rapporto locativo, tra cui:
1. Durata del contratto: Nelle locazioni commerciali ordinarie, la durata minima del contratto è fissata in 6 anni, con rinnovo automatico per altri 6 anni, salvo accordi diversi. Nelle grandi locazioni, le parti possono invece stabilire liberamente la durata del contratto senza essere vincolate al limite minimo di sei anni.
2. Rinnovo del contratto: Le parti possono stabilire modalità di rinnovo diverse rispetto a quelle previste per le locazioni commerciali ordinarie. Possono, ad esempio, prevedere che il contratto non si rinnovi automaticamente o che la durata sia flessibile.
3. Canone di locazione: Il canone può essere stabilito liberamente dalle parti. Nelle grandi locazioni, non si applicano le limitazioni o le regole previste per gli adeguamenti dei canoni (come l’aggiornamento annuale del canone in base all’indice ISTAT).
4. Recesso: La normativa generale sulle locazioni commerciali prevede che l’inquilino possa recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi, purché vi siano gravi motivi. Per le grandi locazioni, le parti possono stabilire clausole specifiche sul recesso, adattandole alle proprie esigenze.
5. Indennità di avviamento: La legge n. 392/1978 prevede che, alla cessazione del contratto per volere del locatore, il conduttore abbia diritto all’indennità di avviamento per la perdita dell’attività commerciale, che equivale a 18 o 21 mensilità di canone a seconda del tipo di attività. Nelle grandi locazioni, le parti possono derogare a questa previsione, stabilendo modalità diverse per il riconoscimento o l’esclusione dell’indennità di avviamento.
6. Risoluzione anticipata del contratto: Le parti possono stabilire in modo libero le condizioni per la risoluzione anticipata del contratto, adattandole alle loro esigenze. In un contratto ordinario, la risoluzione anticipata è soggetta a regole più rigide.
Finalità della normativa sulle grandi locazioni
La normativa sulle grandi locazioni è stata introdotta per:
• Incentivare gli investimenti immobiliari: Offrendo maggiore flessibilità contrattuale, la norma mira ad attrarre investimenti, soprattutto nelle grandi strutture industriali, commerciali e terziarie.
• Facilitare la gestione delle grandi proprietà: Le grandi locazioni permettono a proprietari e conduttori di stabilire condizioni contrattuali più adatte alle loro esigenze, senza essere limitati dalle normative rigide previste per i contratti standard.
• Favorire lo sviluppo economico: Rendendo più agevole l’accesso a immobili di grandi dimensioni, si stimola lo sviluppo di attività produttive e commerciali che richiedono spazi ampi, come grandi magazzini, catene di negozi, poli logistici, e impianti industriali.
Applicabilità della norma
Le grandi locazioni si applicano solo a contratti relativi a immobili ad uso non abitativo, che superano la soglia dei 600 metri quadrati di superficie. Ciò significa che la norma non si applica agli immobili a uso residenziale, ma riguarda esclusivamente immobili destinati ad attività commerciali, industriali, artigianali o similari.
Conclusioni
Le grandi locazioni rappresentano uno strumento di flessibilità contrattuale pensato per immobili di grandi dimensioni, consentendo alle parti di adattare il contratto alle loro specifiche esigenze economiche e commerciali. La possibilità di derogare alle regole rigide delle locazioni commerciali tradizionali rende questo tipo di contratto particolarmente interessante per le grandi imprese, per chi gestisce grandi centri commerciali o immobili industriali, e per chi cerca di promuovere investimenti nel settore immobiliare non residenziale.
