I contratti di locazione per studenti universitari sono una soluzione comune per chi, durante il periodo degli studi, deve trasferirsi lontano da casa. Spesso, gli studenti si trovano a dover affrontare difficoltà economiche, burocratiche e logistiche nella ricerca di una sistemazione adatta.
È quindi fondamentale comprendere i diritti e i doveri di entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione: locatore e conduttore.
Tipologie di contratti di locazione
La tipologia principale di contratto per gli studenti è il c.d. contratto di locazione transitorio per studenti universitari, regolato dalla Legge 431/1998 e successivamente dal Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002.
Questa tipologia di contratto è particolarmente adatta per chi frequenta l’università in una città diversa da quella di residenza e necessita di un’abitazione per un periodo limitato, generalmente corrispondente alla durata degli studi.
Durata e rinnovo del contratto
Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata compresa tra sei mesi e tre anni, con la possibilità di rinnovo per una volta. Alla scadenza del termine iniziale, se nessuna delle parti manifesta l’intenzione di non rinnovare il contratto, esso si proroga automaticamente alle stesse condizioni, per la stessa durata.
Requisiti e caratteristiche del contratto
Per poter stipulare un contratto transitorio per studenti universitari, l’inquilino deve dimostrare di essere iscritto a un corso di studi universitari o altro corso equipollente, con le relative specifiche e requisiti che sono inseriti di volta in volta all’interno degli accordi territoriali stipulati dalle Associazioni territorialmente.
Inoltre, è possibile che lo studente venga richiesto di fornire documentazione attestante l’effettiva iscrizione all’università, per prevenire eventuali abusi della tipologia contrattuale. Il contratto deve essere redatto necessariamente per iscritto (pena la nullità) e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Una caratteristica peculiare di questo tipo di contratto chiamato a canone concordato è che le parti possono accordarsi su canoni di locazione inferiori a quelli previsti dal libero mercato.
Il canone viene infatti stabilito sulla base di accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, garantendo un equilibrio tra le esigenze economiche di entrambi.
Trattandosi di un contratto a canone concordato, è importante preliminarmente predisporre una scheda del canone concordato o precalcolo, al fine di valutare il canone massimo a cui l’immobile, o la porzione di esso, può essere locata.
Una volta confermato il canone, il contratto andrà sottoposto ad una Associazione firmataria dell’accordo territoriale, la quale rilascerà una attestazione di rispondenza del contratto di locazione che certifica la congruità del canone agli accordi e la conformità del testo del contratto.
Deposito cauzionale e garanzie
Come avviene in tutti i contratti di locazione, anche nel caso degli affitti per studenti è previsto un deposito cauzionale, che può arrivare fino a tre mensilità del canone. Questo deposito serve al locatore come garanzia per eventuali danni all’immobile o per il mancato pagamento del canone.
Ripartizione delle spese
Un altro aspetto fondamentale riguarda la ripartizione delle spese. In un contratto di locazione per studenti universitari, generalmente le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie spettano al proprietario. Anche le utenze, come luce, gas e acqua, possono essere incluse nel canone o a carico dell’inquilino, a seconda di quanto stabilito nel contratto. È importante che questi aspetti siano ben specificati, per evitare futuri malintesi tra le parti.
In particolare, per quanto concerne i consumi, è importante indicare la dicitura “salvo aumento o conguaglio”, a garanzia di entrambe le parti e del fatto che eventuali aumenti o consumi indiscriminati possono comportare un aumento dei costi di gestione del bene immobile.
Obblighi del locatore
Il locatore, dal canto suo, ha l’obbligo di consegnare l’immobile in uno stato di manutenzione adeguato e conforme a quanto previsto dal contratto. Deve inoltre provvedere a effettuare le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato durante tutta la durata della locazione, salvo quelle di ordinaria manutenzione che sono a carico dell’inquilino. Il proprietario non può inoltre accedere all’immobile senza il consenso dell’inquilino, rispettando così il diritto alla privacy dello studente/conduttore.
Agevolazioni fiscali
Il contratto in esame consente inoltre la fruizione di alcune agevolazioni fiscali sia per il locatore che per lo studente. I proprietari che stipulano contratti di locazione per studenti universitari possono usufruire, in sostituzione dell’imposizione fiscale ordinaria, della cosiddetta cedolare secca, che prevede una tassazione agevolata con aliquota al 10% sul reddito da locazione.
Il locatore fruisce inoltre di uno sconto del 25% dell’IMU sul bene immobile.
Gli studenti, dal canto loro, possono dedurre dalla dichiarazione dei redditi una parte del canone di locazione, fino a un massimo di circa 2.633 euro all’anno, purché l’immobile sia situato in un comune diverso da quello di residenza e distante almeno 100 km.
