Al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo. Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.
Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte “non inadempiente” potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra.
Infine bisognerà indicare tempi e modalità di consegna della casa (ad esempio, con riguardo alle modalità, se nella vendita sono compresi anche gli arredi, se la cantina o il solaio vanno svuotati, etc.), accordandosi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.
La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente. La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/promittente venditore incorra in una “situazione di crisi”
ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un “immobile da costruire” ossia un immobile che si trovi in uno stadio di “costruzione” che si colloca tra i seguenti due momenti:
• dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo (permesso di costruire, etc.) (purché tale richiesta sia successiva alla data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della normativa);
• prima del completamento delle finiture, quando cioè non è ancora possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.
Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:
• i preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/venditore ma non ancora presentato ai competenti Uffici del Comune;
• i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già stato richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati anche delle finiture.
