Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12154/2021 emessa dalla Dott.ssa Roberta Nardone è intervenuto sull’attualissima questione dei contratti di locazione e delle attività extra alberghiere.
Il procedimento aveva avvio con atto di intimazione di sfratto per finita locazione, al quale si opponeva la società conduttrice sostenendo l’uso commerciale dell’immobile e, dunque, la violazione dell’art. 27 della L. 392/1978 in ordine alla durata.
La locatrice, a quel punto, evidenziava come fosse stato autorizzato l’uso dell’immobile per l’esercizio imprenditoriale di affittacamere, motivo per il quale non necessitava affatto di alcuna modifica della destinazione d’uso.
Sulla base delle richieste delle parti, il Giudice Nardone rilevava che: “sebbene il contratto tra le parti sia intitolato contratto di locazione ad uso abitativo e fissata una durata quadriennale, all’art. 3 (Che recita destinazione dell’immobile. La parte conduttrice dichiara che l’unità immobiliare oggetto della locazione sarà adibita ad uso abitativo. Si precisa che il locatore ha rilasciato autorizzazione al conduttore per lo svolgimento di attività di affittacamere), questo induce a qualificare il contratto come ad uso commerciale.
Dalla documentazione allegata dalla parte convenuta emerge lo svolgimento all’interno dell’immobile in causa di un’attività commerciale turistico-alberghiera“.
Rileva, quindi, il fatto che il locatore fosse a conoscenza della natura imprenditoriale dell’attività esercitata nell’immobile e che l’uso fosse a fini commerciali.
Del resto anche la Suprema Corte ha precisato con il provvedimento n 21562 del 2020 che: “l’attività di affittacamere…non è attività alberghiera, ma è comunque attività commerciale esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali, mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo, per periodi più o meno brevi. L’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera è coerente con la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, una attività imprenditoriale, un’azienda e il contatto diretto con il pubblico”.
Ne consegue che la documentazione allegata da parte opponente, conferma l’esercizio dell’attività imprenditoriale e l’utilizzo dell’immobile di causa a tale scopo, nella piena consapevolezza del locatore.
Potendo usare in tale modo l’immobile, in virtù del Regolamento regionale che consente per tale attività l’uso abitativo dell’unità immobiliare, il contratto dovrà essere considerato ad uso commerciale e quindi concluso per finita locazione, ma alla data indicata dal Giudice sulla base della riconduzione operata del contratto.
