La crisi emergenziale dovuta alla diffusione del virus Covid-19 ha, come noto, comportato l’arresto della quasi totalità dell’economia mondiale e causato il collasso di molteplici settori, ivi compreso quello del turismo.
E, difatti, i Tribunali di tutta Italia hanno visto il proliferare, dal mese di marzo 2020 sino ad oggi, di domande giudiziali volte ad accertare il grave inadempimento delle società conduttrici che si sono rese morose nelle prime fasi dell’emergenza sanitaria e che, in talune occasioni, hanno – seppur con innumerevoli difficoltà e tardivamente – sanato il proprio debito nel tentativo di non vedere risolto un contratto di locazione di durata pluriennale.
A tal riguardo assume un ruolo dirimente la previsione di cui all’art. 91 del D.L. 28/2020 il quale, introducendo all’art. 3 del D.L. 6/2020 il comma 6 bis, dispone che il rispetto delle misure di contenimento di cui al suddetto decreto “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. E dunque, se per un verso il Legislatore ha inteso che il canone è sempre dovuto nella sua interezza, ha, per altro verso, inteso che nei periodi corrispondenti alla chiusura forzata delle attività commerciali dei conduttori in conseguenza del factum principis, sia valutata caso per caso dal Giudice la domanda avanzata dal locatore in ordine all’accertamento dell’eventuale inadempimento del conduttore.
Sul punto, è significativo un recente provvedimento del Tribunale di Roma concernente un caso in cui il proprietario di un immobile concesso in locazione per uso extra-alberghiero adiva il Tribunale per intimare il pagamento dei canoni di locazione dovuti e non versati dalla società conduttrice durante i primissimi mesi dell’emergenza sanitaria, nei quali tutte le strutture – ed in particolar modo quelle ricettive – hanno dovuto sostenere ingenti spese per l’esercizio dell’attività nonostante la mancanza di introiti.
Costituitasi in giudizio, la società conduttrice produceva le ricevute dei pagamenti dei canoni di locazione effettuati nelle more, dimostrando al contempo di voler proseguire il rapporto locatizio nonostante le concrete difficoltà.
Il Giudice Capitolino, mutando il rito, veniva chiamato a valutare la gravità – o meno – dell’inadempimento della società conduttrice al fine di determinare la eventuale risoluzione del rapporto contrattuale, vista l’insistenza di tale richiesta avanzata dal locatore.
Ebbene, il Tribunale di Roma si è pronunciato con la sentenza del 16.05.2022 n. 8289 affermando che “La disamina dei singoli elementi fa propendere serenamente per un giudizio di mancanza di gravità dell’inadempimento perpetrato dalla conduttrice, anche sotto il profilo della mancanza dell’elemento soggettivo della colpa, atteso che la norma eccezionale recata dall’art. 91 del D.L. n. 18/20 se non vale ad esonerare dall’inadempimento definitivo, giova sicuramente a ritenere scusabile la semplice mora. Non vi è dubbio che, nel giudizio sulla gravità dell’inadempimento ed a maggior ragione sulla mora, occorre coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo del ritardo nella prestazione con gli elementi soggettivi e con le modalità e le circostanze dello specifico rapporto, al fine di valutare se il comportamento accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto”.
È, dunque, rilevante considerare come nell’ambito delle locazioni ad uso diverso, la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non può prescindere dalla considerazione degli ordinari parametri atti a qualificare l’inadempimento sia in termini di colpevolezza e di gravità sicché, con riferimento agli specifici periodi pandemici, l’indicazione contenuta nel comma 6 bis dell’art. 3 del D.L. 6/2020, come modificato dall’art. 91 del D.L. 18/2020, appare sufficiente per escludere la possibilità di risolvere il contratto alla duplice condizione che si controverta esclusivamente su una morosità maturata nel corrispondente periodo di chiusura e che il conduttore adempia, seppur tardivamente e con difficoltà, alle proprie obbligazioni, manifestando la volontà di voler proseguire nel rapporto contrattuale.
